[History of Loss] 부동산 소액투자 원금손실 사례1

토스에서 부동산 소액투자라는 항목을 보고 높은 수익률에 덥썩 돈을 넣는 경우가 있다.
높은 수익률을 제공한다는 것은 리스크도 크다는 뜻인데 실제로 원금손실이 발생하면 어떻게 되는지 적어보았다.

상품개요

• 준공 후 예상가치: 69.1억원
• 대출금: 48.3억원(본 상품은 1순위 건축자금채권 44.8억원)
• LTV(대출금/자산가치): 69.9%
• 예상 수익률(연): 12.6%
• 대출실행 ~ 상환예정: 18년 9월 ~ 19년 7월(10개월)

상환

1. 만기일까지 매월 약 1%의 이자(세후 0.7%)가 꾸준히 들어옴
2. 19년 5월 사용승인 완료
3. 19년 7월에 78% 대환대출하여 분할상환 -> 잔여 채권은 2순위로 권리 전환
4. 20년 1월에 채권매각하여 전체원금 대비 1.36% 정산

결과

• 실질 손실률: 18.7%

투자원금	44.8억원
지급 총액	36.4억원(분할상환 34.9억원 + 세후이자 0.9억원 + 채권매각 0.6억원)
손실금액	-8.4억원

정리

12.6%라는 높은 수익률을 내세웠던 이 상품은 -18.7%의 수익을 내고 말았다.
이 상품에서 손실이 발생했던 이유는 부동산 경기침체로 인해 부동산 가치가 상실된 것이 크다.
만약 대환대출이 만기가 될때까지 1순위 채권을 갚지 못한다면 공매로 넘어가게 되고, 낙찰가가 1순위 채권보다 높지 않게 된다면 2순위 채권은 전액 손실이 발생하게 되는 것이다.
그렇기에 10억원이나 되는 2순위 채권은 고작 0.6억원에 팔려버렸다.
그래도 이 건은 사용승인까지 되었기에 만기일에 대환대출이 되어 -18.7%에 그친 양호한(?) 건이다.